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      趙正挺 | 中國房地產產業鏈“十四五”新征程系列訪談
      http://www.robvilla.com房訊網2021-3-16 10:57:34
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      [提要]自2016年3季度以來,房地產行業始終堅持著“房住不炒”的政策底線,即使受到內外部因素的影響,政策以穩為主的訴求也沒有發生任何動搖。

      全聯房地產商會黨支部書記、秘書長 趙正挺

        一、2021年我國正式邁入“十四五”規劃開局之年,對于“十四五”規劃建議中提出的有關房地產行業“堅持房住不炒定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展”的建議您是如何解讀的?

        趙正挺:自2016年3季度以來,房地產行業始終堅持著“房住不炒”的政策底線,即使受到內外部因素的影響,政策以穩為主的訴求也沒有發生任何動搖。

        2020年在“十四五規劃建議”中,房地產領域提及了住房消費,也提及了房住不炒,可以說是既有保障也有打壓,這些舉措更有助于房地產市場更為規范的發展。由此可見,“房住不炒”與住房消費存在互相支持的關系,這個定位一旦落實,將起到杜絕各類炒房干擾的作用,給住房消費提供更大的空間;同時“十四五”時期,“健康發展”將成為房地產行業的主旋律。具體來看,這意味著居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足,房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配,房屋裝修、改造、租賃、物業管理等一系列住房服務得到充分發展,服務品質進一步提升,居住服務領域市場將進一步壯大。

        趙正挺:針對“房住不炒”的定位,在金融政策端我們也看到國家的政策也向著精細化、精準化、定向化方向發展。2020年8月20日,針對房地產企業的資金監管和杠桿約束的“三道紅線”出現,從不同財務指標劃定企業等級,并根據等級的不同進行差異化的債務管控。2020年12月31日,中國人民銀行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知(銀發〔2020〕322 號)》,啟動對銀行差別化的房貸“五檔分類”控制模式。無論是“三道紅線”還是“房地產貸款集中度管理”,其目的都是為了約束房地產行業的資金和流向,不斷弱化房地產行業金融屬性,引導行業和企業向著更加健康、長久、安全的方向發展。

        二、“三條紅線”政策提出后,也預示著房地產行業金融紅利時代的結束,那么這項政策對于房地產行業將會產生什么樣的影響,又該如何破局那?

        趙正挺:“三道紅線”和“房地產貸款集中度管理”兩項舉措的出現,對于房地產行業確實產生了較明顯的影響。主要體現在三個方面:

       。ㄒ唬┵Y金端:融資難度加大,自有資金依賴性增強

        1、金融機構提高企業融資門檻,不滿足條件的企業則很難獲得資金支持,企業融資難度加大,對自有資金的依賴性增強。

        2、企業資金鏈承壓或斷裂,或對上下游及社會造成不利影響。

       。ǘ┩顿Y端:投資整體趨于理性,但熱點城市競爭激烈

        1、投資理性,土儲結構優化。由于資金來源受到制約,企業決策更加理性,不再盲目參與土地市場競拍,企業土地儲備結構和存續比更加合理。

        2、熱點城市競爭激烈,土地溢價率走高。由于資金的有限性,企業會更多關注能級更高、基礎實力更強的熱點城市,因此熱點區域,熱點城市土地市場競爭更加激烈,或會推高土地價格和溢價率。

       。ㄈ┕┙o增加,房價出現波動,但房企或被渠道綁架

        1、加快推貨,加速去化,提高市場新房供給量;

        2、低能級城市出現促銷行為,有利于房價的整體穩定,對于購房者而言或有一定利好;但若出現大面積大范圍的降價潮,則可能會出現房價的大幅波動,進而引發更深層次的風險;

        3、促進中間渠道商的發展。由于要實現資金的快速回流,企業通常需要擴大銷售渠道,這有助于一些房屋中介或中間渠道商的發展。但是也正由于對中介的依賴性增加,一些企業或被渠道綁架,渠道掌握定價權,如此企業的利益或受到一定損害。

        趙正挺:“三道紅線”等政策的出臺均為防范金融風險、系統風險的必然舉措,有利于淡化房地產金融屬性,引導行業向健康、長久、安全的方向發展。作為房地產企業應積極響應國家號召,堅決擁護調控政策。那么在融資新規下如何更進一步促進房地產健康發展?在今年兩會上,全國政協委員、全聯房地產商會會長、富力地產集團聯席董事長兼總裁張力先生也就這一問題進行提案,主要從資金端、土地端、監管端三個方面提出建議。

       。ㄒ唬┵Y金端:“三道紅線”指標細化,檔位增加,定向放開融資約束

        1、 “三道紅線”指標再度細化(如凈負債率、剔除預收款的資產負債率、現金短債比指標的臨界值設定不同的范圍),企業“檔”位增加,不同檔位的企業給予不同的負債約束,并給予差異化的“提檔”周期,防止出現企業的較大范圍的財務風險爆發。

        2、根據企業的信用等級和誠信表現,預售資金監管做適度靈活的調整,對信用等級及誠信度較高的企業給予預售資金監管更大的寬松。

        3、放開持有性物業融資約束,如放開長租公寓、商業地產的REITs限制,鼓勵、支持長租公寓、商業地產等通過REITs等方式實現退出。

        4、提高綠色建筑、裝配式建筑的融資支持。

        5、設立存量物業發展定向資金池,加大對城市更新、老舊小區改造等業務的支持。

       。ǘ┩恋囟耍涸黾油恋毓┙o,完善程序

        1、突破實現合資公司作為城市有機更新主體。目前推進較快的城市更新項目,主體均為政府平臺公司,尚無社會主體或合資公司。建議允許得到授權進行片區開發的國有平臺公司,與合作的央企或者國企成立的合資公司,根據法定規劃,對已有規劃的項目地塊進行自主更新、回收改造、優化提升等,并依法辦理不動產登記。

        2、 城市更新和舊改政策更加透明化,流程更加簡化,健全相應的法制。同時,降低民營企業參與“城市更新”、“城中村改造”、“租賃用房”、“一級開發”等項目的門檻,金融資源支持民企參與該類項目的開發。

        3、 純住宅地塊的招標評分制度(如上海)適度優化,增加非頭部優質企業的參與機會。

        4、土地高溢價城市可設立“限地價+搖號”等土地競拍制度,并限制“馬甲企業”的報名,對參拍企業進行股權的穿透式審查,規范土拍市場秩序。

        5、集中供地時,提高土地供給量,集中管理,降低土地市場競爭力度。

       。ㄈ┍O管端:建立風險預警機制,強化渠道監管

        1、建立城市及城市內片區房價預警機制,設立房價漲跌幅度閾值,超過閾值時提高風險警惕,并嚴格查處其他非合法提高房價的行為。

        2、強化對于中介機構及渠道商的監管,避免出現壟斷情況,促進行業的合理競爭。

        來源:全聯房地產商會

      編輯;wangdc

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